23 mei 2024

De Buitenpepers

over een stralende buurt in Den Bosch

Hoe gaat het verder met de verschillende brandganginitiatieven in De Buitenpepers?

Vanaf de jaren 90 hebben veel toenmalige huurders in vooral het zuidelijke deel van De Buitenpepers hun huis gekocht van de grote verhuurders, zoals destijds ABC Vastgoedverhuur. Met de aankoop van een koopwoning kregen bewoners op de Derde en de Vierde Buitenpepers ook het gezamenlijke eigendom over brandgang aan de achterkant van hun woningen. Door dat zogeheten ‘mandelig’ eigendom zijn de bewoners nu samen eigenaar van de brandgang en voorts verantwoordelijk voor het onderhoud, waaronder ook de riolering en het groenonderhoud.

Het eigendom van de brandgangen in de Eerste en Tweede Buitenpepers en de brandgang tussen de Rompertsebaan en de Buitenpepersdreef  is weer ánders: hier is elke huizenbezitter slechts eigenaar van de helft van de brandgang achter zijn of haar schuur. De andere buren hebben daar het recht van overpad. De omwonenden zijn hier alleen verantwoordelijk voor het onderhoud (schoonmaak en herstel) van het stukje brandgang achter hun eigen schuur. In dit artikel de stand van zaken over hoe de bewoners in de stratenblokken samen hun brandgang onderhouden en waar nodig opknappen.

1D = Brandgang van de Eerste Buitenpepers (geel, zie hieronder).

D2 = Brandgang tussen het westelijk erf van de Tweede Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (geel, zie hieronder).

2D = Brandgang tussen het oostelijk erf van de Tweede Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (geel, zie hieronder).

D3 = Brandgang tussen het westelijk erf van de Derde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (blauw, zie hieronder).

3D = Brandgang tussen het oostelijk erf van de Derde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (blauw, zie hieronder).

D4 = Brandgang tussen het westelijk erf van de Vierde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (blauw, zie hieronder).

4D = Brandgang tussen het oostelijk erf van de Vierde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef (blauw, zie hieronder).

RD = De brandgang tussen de Rompertstebaan en de Buitenpepersdreef (geel zie hieronder).

De blauwe gebieden zijn (als één kadastraal stuk) het mandelig eigendom van de omwonende eigenaren. Iedere omwonende eigenaar is voor een evenredig deel verantwoordelijk voor het hele gebied. Dat vraagt om gezamenlijke initiatieven (al dan niet via een vereniging) voor schoonmaak, snoeien en periodiek onderhoud. In de kosten voor onderhoud en herstel moet door ieder voor zijn of haar evenredige deel worden bijgedragen. Voor structurele veranderingen is consensus vereist.
In deze gebieden is het oorspronkelijke ontwerp van de buurt nog intact gebleven: Behalve brandgangen ook een groenstrook en twee pleintjes met een boom.

In de gele gebieden loopt de kadastrale grens tussen achterburen midden door de brandgang. Iedere huiseigenaar is eigenaar van de helft van de brandgang achter zijn/haar schuur/tuin. De andere buren hebben daar het recht van overpad. Door deze constructie zijn hier, na de verkoop van de huurhuizen, de pleintjes en groenstroken in de loop van enkele jaren verdwenen. Eigenaren zijn hier alleen verantwoordelijk voor het onderhoud (schoonmaak en herstel) van het kleine stukje (eigen) bestrating achter hun eigen schuur. Gezamenlijke initiatieven voor herbestrating of geveltuintjes zijn hier niet anders dan die voor gezamenlijke inkoop van nieuwe dakpannen of sedumdaken.

Wat is de stand van zaken rond het meedoen van de bewoners rond de verschillende brandgangen?

De  brandgang tussen het westelijk erf van de Tweede Buitenpepers en de Buitenpepersdreef was eind 2023 dringend aan een revisie toe. Er waren veel verzakkingen, de tegels lagen hier en daar veel te ver uit elkaar en er waren er veel kapot. Ook lag er hier en daar rotzooi. Er was sprake van een onveilige situatie. Hans van Grieken en Jan Robben, twee bewoners van de Tweede Buitenpepers, besloten actie te ondernemen. In samenspraak is er gekozen om een stratenmaker te vragen om deze klus te klaren. De twee initiatiefnemers hebben meerdere  offertes aangevraagd en uiteindelijk is gekozen voor de goedkoopste offerte.

Er zijn 33 woningen die hier gebruik maken van de brandgang. De kosten zouden dan 152 euro per woning zijn. Hans en Jan benaderden de bewoners met een brief en tot hun blijdschap reageerden er uiteindelijk 32 positief, inclusief de eigenaar van drie huurwoningen. Er is een WhatsApp-groep gemaakt en daarmee zijn alle bewoners geïnformeerd over de voortgang en de kosten. In de tweede week van maart was het zover. Nick, de stratenmaker, is vier dagen mee bezig geweest en het resultaat mag er zijn. Tot grote tevredenheid wordt er weer gebruik gemaakt van de brandgang. Een mooi voorbeeld van samenwerking tussen bewoners van de twee stratenblokken.

Het begon allemaal met een appje in maart vorig jaar in de sociale Buitenpepers-Whatsappgroep: in de brandgang tussen de Dreef en de Rompertsebaan liggen veel tegels scheef en los, kunnen we dat gezamenlijk oplossen? Meteen kwamen er allerlei reacties van brandgangbewoners die ook graag wilden dat er iets aan werd gedaan! Na enkele overlegmomenten geweest met enthousiaste bewoners zijn er al meerdere klusdagen geweest. Tegels liggen recht en er komen steeds meer geveltuintjes bij! Dat vroeg om meer: kunnen  we  een  BBQ organiseren met elkaar? Daarvoor kozen de bewoners de landelijke Burendag uit. In september vorig jaar organiseerden de bewoners een flinke opknapmiddag en daarna een gezellige BBQ. Er waren maar liefst vijftig deelnemers! Inmiddels zoeken de initiatiefnemers naar nieuwe kartrekkers, die dit jaar aan de slag gaan met het onderhoud.

De brandgang tussen het westelijk erf van de Derde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef vormt, samen met twee pleintjes en een (bos)plantsoen, één kadastraal perceel. Dit is het ‘mandelig’ eigendom van de 28 aanliggende woningen. Toen, in de jaren 90, door de verkoop van de huurwoningen, het onderhoud aan de brandgang stagneerde, zijn de nieuwe bewoners dit samen aan gaan pakken in de vorm van schoonmaak- en snoeidagen, vaak gecombineerd met spelletjes voor de kinderen en een brandgangdiner. Dat werkte goed, totdat de kinderen ouder werden.

De speel- en ontmoetingsfunctie van brandgang en de pleintjes nam af en daarmee ook de animo voor de onderhoudsdagen. Om toch het onderhoud goed te regelen is in 2006 de Vereniging Mandelig Eigendom Buitenpepers (VMEB) opgericht. Het  snoeien  en  schoonmaken is uiteindelijk uitbesteed. Eerst aan het PUB, het Pastoraal Uitzendbureau, en later aan WeenerXL. Door verhuizing en vertrek van bestuursleden heeft de vereniging sinds 2013 geen voltallig bestuur meer. De scheidend voorzitter is destijds aangebleven en twee leden hebben de lopende werkzaamheden, nodig om het uitbestede onderhoud draaiende te houden, overgenomen. Het plan is om dit jaar een poging te doen om weer tot een voltallig bestuur te komen. Het idee is om weer minimaal éénmaal per jaar een ledenvergadering te houden en nieuwe plannen te ontwikkelen en daarmee de ‘achterom’ weer tot verbindend element voor de omwonende bewoners te maken.

De bewoners, die wonen aan de brandgang tussen de Buitenpepersdreef en het westelijk erf van de Vierde Buitenpepers hebben in 2018 een gezamenlijke vereniging opgericht. De huizenbezitters zijn samen eigendom van de brandgang. De vereniging van deze 36 bewoners draagt de mooie naam Vier Op Dreef.  Alle bewoners betalen jaarlijks contributie. Zo is er een ‘potje’ opgebouwd voor groot onderhoud, zoals het laten snoeien van de grotere bomen en  het vervangen van de riolering tegen de tijd dat het nodig is. De brandgang is nu een oase van groen geworden. Er zijn veel tegels gewipt, geveltuintjes aangelegd achter de schuurtjes met onder meer stokrozen en bodembedekkers. Daarnaast hebben de bewoners de boomspiegel van de majestueuze eik vergroot, waardoor deze beter kan gedijen. Het vele groen zorgt voor een gezellige aanblik, een betere afvoer van het hemelwater en verkoeling bij warm weer. De groencommissie nodigt  ieder kwartaal de bewoners uit om samen onderhoud te plegen en zorgt voor een koffiepauze met wat lekkers. Het is nuttig en gezellig om zo je buren te ontmoeten.

Misschien is het je al opgevallen dat er ook  in  de brandgang  tussen het oostelijk erf van de Vierde Buitenpepers en de Buitenpepersdreef door de bewoners is gewerkt aan vergroening.  Er zijn tegels gewipt en planten gezet tegen de schuren. Van de betonnen blokken zijn plantenbakken gemaakt, waarin binnenkort eetbare groenten en fruit en bloemen gezet worden. Naast de vergroening is het ook het idee om meer te doen aan het samenleven in de brandgang. Zo is er al gesproken over verlichting en een brandgang meet-and-greet-borrel. Via initiatiefneemster Keesje Hoes is er is vanuit de Bossche organisaties Buurtbinders en Transfarmers een donatie beschikbaar gesteld om een start te maken met deze activiteiten.

  • Vorm eerst een initiatiefgroepje van tenminste twee of liefst drie bewoners.
  • Nodig de andere bewoners uit voor een activiteit, bijvoorbeeld het onderhoud.
  • Organiseer bij voorkeur een activiteit met een drankje en hapje; géén vergadering.
  • Doe bij ieder in jouw stratenblok een briefje in de brievenbus met een uitnodiging.
  • Vraag indien nodig een subsidie aan bij het Wijk-, Buurt- en Dorpsbudget van de gemeente: kijk op https://www.s-hertogenbosch.nl/product/wdbudget/ (Voor de Wijk Noord.)