‘Bij ieder nieuwbouwproject moet een eigenaar in gesprek met bewoners’ – wat doet de gemeente om seniorenwoningen te realiseren?

In De Buitenpepers leven er vragen over de toekomstige bestemming van het huidige PABO-schoolgebouw in de Frans Franssenstraat. Is het gebouw geschikt voor de verbouw naar seniorenwoningen?

Terugblik op een gesprek op 27 november van vijf actieve bewoners uit Orthen, De Herven en De Buitenpepers met drie beleidsmedewerkers Wonen en Zorg van de gemeente ‘s-Hertogenbosch over of en hoe ouderen kunnen blijven wonen in onze buurten.

Tekst: Gabbie van der Kroef

Het was een zinvol, prettig en verhelderend gesprek. Met duidelijkheid over wat de gemeente wel en niet kan doen om het fijn ouder worden in de eigen buurt mogelijk te maken. Op 27 november spraken vijf actieve buurtbewoners uit Orthen, De Herven en De Buitenpepers in de buurtkamer van De Buitenpepers met drie beleidsmedewerkers wonen en zorg van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Een gesprek met vragen en zorgen over de mogelijkheden voor ouderen om in hun eigen buurt te kunnen blijven wonen. Als het kan in een kleinere woning. Liefst met zorgvoorzieningen. Wat is daarbij de rol van de gemeente?

De vragen van de bewoners zijn niet zo wereldvreemd, bleek tijdens het overleg. Hun wensen passen bij de recente Woonzorgvisie van de gemeente. Daarin staat onder meer het volgende uitgangspunt voor nieuw gemeentelijk woonbeleid: ‘We wonen langer thuis in onze buurt met voldoende steun van maatschappelijk en professioneel initiatief, technologie en/of in een passende woning elders in de buurt waar nodig, passend bij ieders eigen behoefte.’ De bewoners hebben daarom de beleidsmedewerkers gevraagd wat dit principe betekent voor de rol van de gemeente bij actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten in onze buurten.

Afzonderlijk vragen rond wonen voor senioren in de drie buurten

In de drie buurten zijn inmiddels verschillende ontwikkelingen gaande rond het realiseren van woningen voor senioren. Die situaties vormden de aanleiding voor het gesprek op 27 november.

Klooster De Herven in de gelijknamige buurt.

In De Herven is er sprake van mogelijke afbraak en nieuwbouw van het Klooster De Herven, wellicht met de bouw van kleine seniorenwoningen, een nieuwe buurtkamer en een jongerenhonk. De bewonersgroep ‘t Klooster De Herven is hierover in gesprek met een projectontwikkelaar. In Orthen zijn er plannen voor de bouw van seniorenwoningen op de plek waar nu nog het gebouw Ordune staat. Leden van het Buurtcomité Fort Orthen zijn hierover in gesprek met woningbouwcorporatie Zayaz. En in De Buitenpepers leven er vragen over de toekomstige bestemming van het huidige PABO-schoolgebouw in de Frans Franssenstraat. Duidelijk is dat dit gebouw aan het eind is van zijn levensloop. De Buurtgroep Samen Leven Samen Wonen wil daarom de kansen onderzoeken voor op termijn het realiseren van betaalbare appartementen en een mogelijk een zorgbuurtcentrum in dit gebouw.

Inmiddels werken de bewoners uit de drie buurten samen. Ze willen dat oudere bewoners in hun buurten die kleiner willen gaan wonen en de bewoners die mogelijk zorg aan huis nodig hebben, in onze of nabij de drie buurten kunnen blijven wonen. Daarom nodigde zij de gemeentelijke beleidsmedewerkers uit voor dit gesprek om zo duidelijk te krijgen wat de bewoners en buurten zelf kunnen doen en wat de rol is van de gemeente.

Wie zorgt er bij nieuwbouwplannen voor overleg met de bewoners?

Uiteindelijk ging dit gesprek over de rolverdeling en besluitvorming bij nieuwbouw-, renovatie- of transformatieprojecten: hoe zorgt de gemeente ervoor dat er ook daadwerkelijk kleinere woningen met een zorgaanbod voor senioren gebouwd worden?

Waar de gemeente zelf eigenaar is van de grond of de gebouwen ligt de regie over of en hoe er senioren- en levensloopbestendige woningen of appartementen gebouwd worden, vanzelfsprekend bij de gemeente zelf. Volgens de beleidsmedewerkers is er daarbij nadrukkelijk aandacht voor nieuwe woonvormen, zoals beschreven in de woonzorgvisie. De gemeente organiseert daarbij informatie- en inloopbijeenkomsten voor de buurt.

Indien een woningbouwcorporatie of een particuliere eigenaar of projectontwikkelaar nieuwe seniorenwoningen wil gaan bouwen, dan neemt de eigenaar het initiatief voor een overleg met de buurt. Zo’n overleg wordt in het vakjargon van de overheid een ‘omgevingsdialoog’ genoemd. Tijdens zo’n bijeenkomst kunnen bewoners commentaar geven op de bouwplannen. Daarna legt de eigenaar de bouwplannen voor aan de gemeente. De gemeente toetst dan onder andere in hoeverre er bij de voorstellen voor nieuw- of verbouw voldoende aandacht is voor de bouw van passende woningen met zorg voor senioren.

De rol van de gemeente kan volgend jaar veranderen als er een nieuwe wet wordt ingevoerd: de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Deze wet, die al aangenomen is in de Tweede Kamer, moet er voor zorgen dat gemeente en provincies meer betaalbare woningen kunnen bouwen en dat woningen eerlijker verdeeld worden. Ook zorgt de wet ervoor dat dat de provincies en gemeenten meer sturing kunnen geven aan het (ver)bouwen van woningen voor specifieke doelgroepen waaronder ouderen en hen deels ook voorrang geven. De Eerste Kamer moet in 2026 de wet nog goedkeuren.

De ‘woonopdracht’ voor de gemeente

De gemeente wil in de komende jaren nieuwe woningen bouwen, die geschikt zijn om oud te worden, vaker geclusterd, zonder drempels en trappen, die zorgverleners helpen om thuis hulp en ondersteuning te bieden, met meer ruimte om gemeenschappelijk te wonen voor jong en oud en voor arm en rijk. Hieronder de bouwopgave voor seniorenwoningen in onze gemeente tot 2030. Deze bouwopgave kan in de bestaande bouw of nieuwbouw plaatsvinden. Tot 2040 is het aantal nog groter.

De rol van de bewonersgroepen

Zowel in Orthen, alsook in De Herven en in De Buitenpepers volgen actieve bewonersgroepen nauwgezet de ontwikkeling rond nieuwplannen voor seniorenwoningen. Ze vroegen de drie beleidsmakers wat hun informatie betekent voor de rol en aanpak van de bewonersgroepen.

Het voormalige kantoor van woningcorporatie Zayaz in Orthen: het gebouw Ordune.

In Orthen presenteerde woningcorporatie Zayaz eveneens op 27 november tijdens een buurtbijeenkomst haar nieuwbouwplannen voor het gebouw Ordune. Duidelijk werd dat een architectenbureau twee ontwerpen maakt voor óf sloop én nieuwbouw óf een transformatie van het gebouw. Beide scenario’s worden in februari 2026 met de gemeente besproken. In maart worden de twee voorstellen met de buurt besproken. Vervolgens wordt een keuze gemaakt voor een van de twee scenario’s. Het uiteindelijke voorstel wordt daarna met de gemeente en ook weer met de buurt besproken. De leden van het Buurtcomité Fort Orthen vragen Zayaz nadrukkelijk om hun kritiekpunten op te nemen in de eindrapportage van de bouwplannen; die rapportage moet Zayaz in het voorjaar ter goedkeuring naar de gemeente sturen.

Rond de afbraak van ‘t Klooster in De Herven en de mogelijke bouw van senioren- en jongerenwoningen vindt inmiddels regelmatig overleg plaats tussen leden van de bewonersgroep ‘t Klooster De Herven en een projectontwikkelaar. Hier moet er nog een buurtbijeenkomst, de ‘omgevingsdialoog’, georganiseerd worden. Daarna gaan de bouwplannen ter goedkeuring naar de gemeente. Vooralsnog is hier geen sprake van seniorenwoningen met een zorgaanbod.

Voor de leden van de Buurtgroep Samen Leven Samen Wonen is na het gesprek met de beleidsmedewerkers duidelijk dat zij zelf contact moeten zoeken met de eigenaar van de Pabo in de Frans Fransenstraat. Die eigenaar is onderwijsinstelling Fontys. Om duidelijkheid te krijgen over de levensduur van het Pabogebouw en over een mogelijke herbestemming van het gebouw is nu eerst overleg met de eigenaren van de Pabo nodig.

De rol van de gemeente

De beleidsmedewerkers van de gemeente boden tijdens het gesprek op 27 november aan om de bewoners waar mogelijk te adviseren. Duidelijk is echter ook dat de gemeente rond de mogelijke bouw van seniorenwoningen in onze buurten, of elders in de gemeente, geen initiatiefrol heeft. Wel beoordeelt de gemeente mogelijke bouwplannen. Een van de aandachtspunten bij het toetsen is of de uitkomsten van het overleg met bewoners is verwerkt in de uiteindelijke bouwplannen.

Aan de slag met de woonzorgvisie van de gemeente

Tijdens het gesprek met de beleidsmedewerkers vroegen de bewoners wat de woonzorgvisie van de gemeente eigenlijk waard is bij het toetsen van bouwplannen voor seniorenwoningen door woningcorporaties en projectontwikkelaars. Kan de gemeente niet duidelijkere eisen aan de bouwplannen, bijvoorbeeld m.b.t. zorgvoorzieningen voor senioren, het aantal vierkante meters en het levensloopbestendig maken van de woningen? Volgens de beleidsmedewerkers zijn hierover nog geen afspraken op wijk- of buurtniveau gemaakt. Iets wat zeker mogelijk moet zijn, volgens de bewoners, bij de plannen van de woningcorporaties. De gemeente overlegt immers zeer regelmatig met de corporaties en de huurdersorganisaties, bijvoorbeeld over zogeheten ‘prestatieafspraken’. Dit zijn de afspraken tussen  Hierin worden concrete afspraken gemaakt de gemeente, de woningcorporaties en het Stedelijk Huurdersplatform over woningbouw voor het verduurzamen van huurwoningen en de betaalbaarheid van de huren binnen onze gemeente. Dit zijn overigens geen afspraken voor woningbouwprojecten, hoogstens op wijkniveau.

De beleidsmedewerkers zegden toe om uit te zoeken of er ook rond de plannen voor seniorenwoningen dergelijke prestatieafspraken gemaakt kunnen worden. In het programma voor de aanpak van de woonzorgvisie staan overigens meerdere aanbevelingen rond huisvesting voor senioren. Denk aan het aantrekkelijker maken voor het samen wonen van mantelzorgers en senioren en het levensloopbestendig maken van nieuwe seniorenwoningen. Daarbij is er ook aandacht voor zorgvoorzieningen, in samenspraak met zorgaanbieders.

Vervolgstappen voor de buurten

De ‘winst’ van dit overleg was vooral dat de actieve bewoners en de beleidsmedewerkers elkaar hebben leren kunnen. Er zijn afspraken gemaakt om contact te houden bij de vragen vanuit de buurten. De bewoners uit de drie buurten komen binnenkort weer bijeen, waarbij ook de opbouwwerker senioren van welzijnsorganisatie Farent meedoet aan het overleg. Samen bespreken ze hun vervolgstappen in de drie buurten, evenals de informatie aan de hele buurten.